Como consórcio é algo que você pode pagar até o fim sem ter o bem de que precisa, não há cobrança de juros, claro. Mas antes de fazer essa escolha é bom saber que há um crescente número de pessoas que são excluídas dos planos, porque não conseguem arcar com as parcelas. Dentre os diversos motivos, o principal deles a falta de condição de continuar pagando as parcelas mensais. E terá de esperar até o final do grupo, o que pode levar 12 anos, para ter de volta apenas parte do dinheiro aplicado. Em julho (último levantamento do Banco Central), havia mais excluídos (370.076) que participantes ativos (365.103).

Nas operações de consórcio, o participante pagará a cota mensal correspondente ao valor da carta de crédito para a compra do bem dividido pelo número de meses de duração do grupo, mais a taxa de administração, o fundo de reserva e o seguro. As empresas cobram ainda uma taxa de adesão equivalente a 1% ou 2% sobre o total do crédito.

A taxa de administração normalmente varia de 17% a 19% por todo o período de duração do grupo e é diluída na quantidade de meses do plano. Por exemplo, uma taxa de administração de 17% num consórcio de 120 meses (10 anos) será transformada em 0,14% ao mês. As parcelas pagas pelo participante e o valor da carta de crédito são corrigidos anualmente pela variação do índice de preços previsto em cláusula do contrato.

Em termos comparativos, os juros cobrados pelos bancos no financiamento pelo SFH chegam a 12% ao ano ou 210,58% em 10 anos. A dívida é acrescida ainda de uma parcela referente ao seguro de vida. A prestação e o saldo devedor são atualizados mensalmente pelo índice que corrige o saldo da caderneta de poupança, atualmente a taxa referencial (TR). Por esse sistema, você vai pagar menos no valor final, em comparação com um financiamento bancário ou pela construtora, mas corre o risco de pagar o total e não ter a casa, se for o último contemplado.

Para cada grupo, os consórcios fazem duas ou mais contemplações por mês, parte por lance e parte por sorteio. Quem não tem imóvel e pretende comprar a casa própria poderá oferecer o dinheiro que tiver no Fundo de Garantia do Tempo do Serviço (FGTS) como lance, desde que se enquadre nas exigências para a liberação do dinheiro.

Cuidados – Apesar de os custos parecerem menores e atraírem o interesse das pessoas, o consórcio de imóveis tem prazo longo, que pode ser uma dificuldade para quem tem despesa de aluguel, por exemplo. No caso da aquisição direta de um imóvel pronto, o comprador deixa de pagar o aluguel e pode ter maior folga para quitar as parcelas. Portanto, essa provisão precisa ser incluída na conta antes da decisão.

Ao entrar num grupo para a aquisição do imóvel, o comprador precisa saber também que nenhum cotista estará livre de ser o último a obter a carta de crédito. A análise cadastral é feita apenas depois da contemplação e pode ocorrer de o cotista não atender aos requisitos exigidos para a liberação do crédito. Além da renda compatível, as empresas avaliam o histórico de endividamento e inadimplência.

Se o crédito não for aprovado, o mais indicado é continuar pagando as cotas para comprar o bem mais adiante. Nesse caso, se você mora de aluguel, o valor pago no total será muito maior e deverá superar outras formas de financiamento. Assim, o consórcio seria interessante para quem pretende comprar um outro imóvel e não tem pressa. O cotista que desiste no meio do caminho só vai recuperar uma parte do valor pago no final do grupo. Não serão devolvidos os valores referentes ao seguro e à taxa de administração. Será descontada ainda a multa por desistência. Esse ponto leva a grande número de queixas contra consórcios no Procon-SP. A principal dúvida é sobre as regras de devolução do dinheiro. Assim, antes de optar pelo consórcio, avalie a situação financeira do grupo e o nível de inadimplência; consulte o Banco Central e o Procon para saber se a administradora tem autorização para funcionar e se há reclamações contra ela.

A ampliação dos prazos eleva o valor total a ser pago pelo imóvel, sob a forma de juros. Em um financiamento de R$ 80 mil, por exemplo, você vai pagar o triplo do valor imóvel em 30 anos, ou R$ 240 mil, segundo a prestação de R$ 669,21 da simulação feita pela Caixa. Além disso precisa ver se a queda do valor da prestação vai ajudar a enquadrar a parcela no seu salário, porque as reduções são pequenas para prazos mais longos, dado o nível atual de juros da economia brasileira.
Os especialistas da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH)também fornecem algumas dicas. O ideal é comprar o estritamente necessário para se morar, financiar o mínimo possível e amortizar no menor prazo. Inicialmente, o mutuário não deve pensar em luxo e comprar somente o necessário. Outra orientação importante é não comprometer mais do que 10% dos seus rendimentos, pois, no caso de imprevistos, haverá a certeza de que conseguirá pagar.

As pessoas ainda podem estudar outras alternativas como comprar um terreno para construir a casa própria ou até observar o setor de consórcios, que não tem juros, apenas a taxa de administração. A diferença no custo final de um financiamento, em comparação com um plano de consórcio, pode ser grande, além da possibilidade de utilizar o FGTS.

Consórcio – Nas operações de consórcio, o participante pagará a cota mensal correspondente ao valor da carta de crédito para a compra do bem dividido pelo número de meses de duração do grupo, mais a taxa de administração, o fundo de reserva e o seguro. As empresas cobram ainda uma taxa de adesão equivalente a 1% ou 2% sobre o total do crédito.

A taxa de administração normalmente varia de 17% a 19% por todo o período de duração do grupo e é diluída na quantidade de meses do plano. Por exemplo, uma taxa de administração de 17% num consórcio de 120 meses (10 anos) será transformada em 0,14% ao mês. As parcelas pagas pelo participante e o valor da carta de crédito são corrigidos anualmente pela variação do índice de preços previsto em cláusula do contrato.

Em termos comparativos, os juros cobrados pelos bancos no financiamento pelo SFH chegam a 12% ao ano ou 210,58% em 10 anos. A dívida é acrescida ainda de uma parcela referente ao seguro de vida. A prestação e o saldo devedor são atualizados mensalmente pelo índice que corrige o saldo da caderneta de poupança, atualmente a taxa referencial (TR). Por esse sistema, você vai pagar menos no valor final, em comparação com um financiamento bancário ou pela construtora, mas corre o risco de pagar o total e não ter a casa, se for o último contemplado.

Para cada grupo, os consórcios fazem duas ou mais contemplações por mês, parte por lance e parte por sorteio. Quem não tem imóvel e pretende comprar a casa própria poderá oferecer o dinheiro que tiver no Fundo de Garantia do Tempo do Serviço (FGTS) como lance, desde que se enquadre nas exigências para a liberação do dinheiro.

Cuidados – Apesar de os custos parecerem menores e atraírem o interesse das pessoas, o consórcio de imóveis tem prazo longo, que pode ser uma dificuldade para quem tem despesa de aluguel, por exemplo. No caso da aquisição direta de um imóvel pronto, o comprador deixa de pagar o aluguel e pode ter maior folga para quitar as parcelas. Portanto, essa provisão precisa ser incluída na conta antes da decisão. As empresas de consórcio hoje em dia estão adotando planos com o intuito de facilitar o pagamento das cotas para quem mora de aluguel, segundo os especialistas do Consórcio Nacional Embracon com parcelas mais acessíveis. Mas isso tudo precisa ser incluído na sua conta antes de decidir.

Ao entrar num grupo para a aquisição do imóvel, o comprador precisa saber também que nenhum cotista estará livre de ser o último a obter a carta de crédito. A análise cadastral é feita apenas depois da contemplação e pode ocorrer de o cotista não atender aos requisitos exigidos para a liberação do crédito. Além da renda compatível, as empresas avaliam o histórico de endividamento e inadimplência.

Se o crédito não for aprovado, o mais indicado é continuar pagando as cotas para comprar o bem mais adiante. Nesse caso, se você mora de aluguel, o valor pago no total será muito maior e deverá superar outras formas de financiamento. Assim, o consórcio seria interessante para quem pretende comprar um outro imóvel e não tem pressa. O cotista que desiste no meio do caminho só vai recuperar uma parte do valor pago no final do grupo. Não serão devolvidos os valores referentes ao seguro e à taxa de administração. Será descontada ainda a multa por desistência. Esse ponto leva a grande número de queixas contra consórcios no Procon-SP. A principal dúvida é sobre as regras de devolução do dinheiro. Assim, antes de optar pelo consórcio, avalie a situação financeira do grupo e o nível de inadimplência; consulte o Banco Central e o Procon para saber se a administradora tem autorização para funcionar e se há reclamações contra ela.

- Analisar a matrícula do imóvel, verificando a inexistência de gravame (pendências que possam significar brigas judiciais intermináveis), além de confirmar a inexistência de débitos condominiais e fiscais.

- Submeta o contrato de compra a um especialista antes de fechá-lo.

Se esssas condições estiverem satisfeitas, a preocupação passa a ser com a sua capacidade de pagamento. Veja como não ficar inadimplente, evitando que daqui a algum tempo o seu imóvel esteja sendo levado a leilão.

- Não comprometer mais do que 20% da renda no pagamento das prestações.

- Procurar financiar o menor valor possível, evitando o pagamento de juros. Para isso, use o Fundo de Garantia ou recursos próprios para quitação de parte da dívida.

- Caso perceba que está caminhando para a inadimplência, procure ajuda de uma instituição especializada para saber se está pagando o valor correto.

Os imóveis retomados são os que têm maiores descontos (até 40%), pois já foram parcialmente pagos por alguém. Os principais públicos-alvos do feirão da casa própria estão na faixa de renda de 3 a 5 salários mínimos, onde se encontra a maior porcentagem do déficit habitacional brasileiro (cerca de 90%), ou cerca de 8 milhões de moradias

A retomada dos imóveis dos inadimplentes acontece depois deles ficarem 3 meses sem pagar suas prestações, independentemente de quanto tempo e dinheiro já haviam pago antes. E muitas dessas pessoas ainda ocupam esses imóveis; com ou sem ações judiciais pendentes na Caixa. Esse já um primeiro problema para os novos  compradores.

“Procuro escutar muito o cliente para a gente não perder tempo. Nem o meu, nem o dele”, conta o corretor.

“Ele é bem objetivo no que eu quero. Então, ele me leva nas coisas que eu estou mesmo procurando”, comenta a cliente.

Grande oferta de imóveis, prazos mais longos para financiamento, facilidade de crédito – o bom momento do mercado imobiliário abre espaço para oportunidades profissionais. A carreira de corretor de imóveis vem atraindo cada vez mais interessados.

De janeiro a setembro de 2006, 1,1 mil pessoas se registraram na profissão. No mesmo período deste ano, foram feitos 3 mil novos registros. Um aumento de 272%.

A formação profissional pode ser em nível técnico ou superior. Para atuar na área, é preciso ainda um registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

“É preciso ter aptidão. Ele tem que ter perseverança, tem que ter horário… Na verdade, quem faz o horário é o cliente. Tanto pode ser cedo, como pode ser tarde”, explica o presidente do Creci-RJ, Casimiro Vale.

O Senac é uma das instituições que formam corretores de imóveis. O aluno aprende técnicas de negociação, avaliação de imovéis, financiamentos imobiliários e legislação. Alcides já foi taxista e estivador, agora aposta no ramo imobiliário.

“Estamos dentro do melhor momento do mercado imobiliário. Nunca se viu tanto crédito quanto nós temos visto nos dias de hoje”, aponta Alcides.

Segundo os especialistas na área, mesmo sem carteira assinada, o corretor de imóveis pode ter um bom salário baseado nas comissões que recebe: em média 1,25% do valor da venda. Perspectivas que fizeram Carlos Eduardo Lauton trocar o trabalho de administração pela sala de aula.

“O mercado começou a crescer. Então, eu decidi escolher essa área”, diz Lauton.

Para quem se interessa pelo emprego, o professor do Senac-RJ Benito Bueno aconselha: estar bem informado é o primeiro passo para fechar um bom negócio.

“Quando a gente vai ser corretor, obrigatoriamente, a gente tem que partir para o lado da consultoria e não para o lado da corretagem, se quiser ser um bom profissional”, dá a dica o professor.